土地探しに疲れたら再確認！家づくりと土地の関係15のポイント！

家づくりの何が大変って、もっと間取りとか仕様とかインテリアとか、夫婦間での趣味の違いなどで苦労するかと思ってた人も多いはず。

ところが家づくりで最も苦労するのは土地探し。

なぜ、土地探しはこんなにも疲れるのか？

家を建てた人はどうやって土地を探したのか？

自分だけが何か見落としているのか、知らないことでもあるんじゃないかと、疑心暗鬼になってしまう気持ちも分かります。

でも安心して下さい！
その違いはほぼただの「運」です。

でも少しだけ視点や着眼点を変えて見ることで、運命の土地との出会いを引き寄せる確率が上がるかも知れません。

この記事では、注文住宅における土地探しで押さえておきたい15のポイントについて詳しく解説。

この記事を読むことで、土地探しに疲れてしまった人もこれから家づくりを始める人も、注文住宅でスムーズなスケジュールを得るために必要な「土地探しの要点」を知ることが出来ます。

ただし！
土地探しには王道も裏技もありません！
決して何か楽になるような調子の良いことを記載している訳ではなく、こんなにも大変な土地探しだからこそ改めてチェックして欲しいと思う点を中心にまとめているので、是非ご参考下さい！

家を建てた人はどうやって土地を探したのか？

ネットやSNSで情報が過多に盛り上がる昨今においても、土地・不動産探しは相変わらずとっても難しい状況が続く印象です。

お家を建てた人たちは、一体どうやって土地を探したのか見ていきましょう。

7割以上の人が「土地なし」でスタート

2021年 注文住宅動向・トレンド調査（リクルート）によると、家を建てようと考えた時点で「土地なし」と回答したのは全国で前年比2.6ポイント増の74.1%、首都圏では過去5年で最多の前年比6.4ポイント増の75.3%という結果でした。

そして、土地探しにおける情報収集の手段は「建築会社に相談」と「ポータルサイトを見た」が、3年連続で増加しています。

一方、「不動産会社に相談」や「不動産会社のHPを見た」、「家族や知人に相談」「売地看板を見て問い合わせた」「家に届いたチラシに問い合わせた」については前年より1ポイント減少し、特に首都圏に限ると5～6ポイントと大きく減少。

6割近くの人がハウスメーカーや工務店に相談したと回答し、SUUMOやライフルホームズなど不動産ポータルサイトで情報収集したというケースが最近の一般的な傾向です。

住宅ローンを合わせた注意点

土地と建物の両方を住宅ローンで計画する場合、土地探しと並行して家を建てる住宅会社も選定する必要があるのでご注意。

なぜなら、気に入った土地が見つかった時点で家の建築工事費も一緒に住宅ローンの審査に通す必要があり、この時にラフプランでも予定する住宅の見積書や図面などが無いと、住宅ローンの審査を受けられない場合が多いから。

したがって、資金計画の選択肢がそのまま土地探しの手法に直結するケースも多く、やはり住宅メーカーに相談という形を主軸に立ち回ることが一般的だと言えそうです。

なお、家づくりで後悔しないためには、情報収集が大切！

なお、ハウスメーカーへ資料請求する際は、各社のHPから毎回個人情報を入力するのが面倒であれば、一括お取り寄せサービスが便利です！

家づくりにおける土地探しで押さえておくべき15のポイント！

土地探しで疲れた人に、もう一度確認してもらいたい15のポイントについて詳しく解説！

これから注文住宅や土地探しを始める人にとっても、有益な家づくりのヒントになります。

ポイント①

探したい土地の広さの目安

例えば同じ100坪の土地であっても、各地域で法令によって建ぺい率や容積率、高さ制限などが定められており、その広さに対して建てられるお家の床面積はそれぞれで違ったりします。

したがって、家づくりと土地探しの関係を示す主なアプローチは以下の2通り。

①探した土地に合わせて間取りを考える
②欲しい間取りに合わせて土地を探す

参考までに戸建住宅を想定した住居面積水準として、①都市部以外で「25㎡×世帯人数+25㎡」、②都市部で「20㎡×世帯人数+15㎡」という目安があります。
※国交省「住生活基本計画（全国計画）」より

たとえば4人家族だとすると、①都市部以外で125㎡（約38坪）、②都市部で95㎡（約29坪）という延床面積が算出され、

これを建ぺい率50%、容積率100%の用途地域で総二階建てを検討する場合は、延床面積とイコールでその土地面積が最低限必要という事になります。

ただし同上の用途地域でも延床面積の全てが1階に集中する平屋を希望する場合は建ぺい率に注意し、例えば①都市部以外では「125㎡÷50%=250㎡」で75.8坪以上の土地が目安になります。

▼失敗しない平屋の検討方法について解説！

ポイント②

適性な土地代の予算設定

自己資金と住宅ローン借り入れ予定額を合わせた総予算から、想定される建築費を差し引いて残った金額が土地購入に充てられる予算と考えるのが最もシンプルです。

これとは逆に、建築費を何だかぼんやりとしたまま土地購入に至ると、建物予算が不足して思い描いたお家がまったく叶わないという可能性も！

住宅会社をあちこち比較検討する時期を経たら、土地を決める前に家づくりのパートナー選びをしましょう。

あるいは、親身になって土地の相談に乗ってくれるかどうかも、住宅会社を選ぶ目安でOK！

住宅会社へ希望のプランを相談しながら様々な提案も受けて、土地代と建築費のバランスを整える事が適性な予算設定としての正しい順序です。

▼住宅ローン利用者の相場から土地代と建物代の予算を検討するならこちらの記事がおすすめ。

ポイント③

個人がネットでリサーチする限界

一般的に不動産会社は、国の指定するネットワークシステム「レインズ」に登録された物件をネットに掲載するので、どこの不動産屋へ行っても出てくる情報に大差はないです。

レインズとは不動産業者が情報を囲って売主の効率的な利益を損なわない様にするために国が推奨する情報共有のこと。

ただし、売主が一般媒介契約を選択して複数の不動産会社へ依頼していると、その時点で一定範囲で共有されていると見なされ、不動産会社はレインズ登録の義務が無くなるのでその情報に出会えるかどうかはただの”運”。

また、そもそもレインズに加入していない大手不動産会社があったり、あらゆる理由でこじつけて共有されない情報が埋もれていたりします。

不動産会社との出会いやタイミングによってはネット掲載前にいち早く情報が得られる可能性もあるので、複数の会社へ希望する土地を相談してみるのもアリ。

ポイント④

漠然とした要望には情報が集まらない

住宅会社や不動産会社から土地の紹介が少ないと感じるのは、もしかしたら予算や希望エリアが漠然としすぎていて、購入する意思がちゃんと伝わっていない可能性もあります。

いわゆる「優先順位が低い」と言われるもの。

優先的に土地を紹介したいのは、もっと濃厚でピンポイントな要望を分かり易く伝えてくれる客。

「この人の予算はよく分からないから、紹介しても長期間で悩まれて他社に取られちゃうな、先にあっちのお客さんへ紹介しておこう」となるのも想像が付きます。

住宅会社の選定や間取りプランの比較検討の期間において、どのタイミングで予算を打ち明けるか悩む人も多いと思いますが、もしかして「予算を暴露するなんて業者に足元を見られるだろ!?」とか思っていません？

結論的には最初から予算提示していないと、住宅会社も不動産会社も本気で動いてくれません。

一方で、そもそも不動会社を主軸に土地探しをしている点に限界がある可能性もあります。

なぜなら、全ての不動産会社が土地探しにおいて万能なプロという訳ではないから。

構えたお店からチャリンコ移動範囲にめっぽう強い不動産屋もあれば、賃貸管理がメインの不動産屋もあります。

また、そもそもどんな家が建とうが建築には全く興味のない不動産会社もあったり。

土地探しは実際に建てる住宅会社を主軸にすれば、予算や本気度も共有しやすいので良い土地に巡り合う確率が高まります。

ポイント⑤

旗竿地や変形地の注意点

旗竿地（はたざお-ち）や変形地、傾斜地は周辺の整形地よりも割安で取り引きされ、工夫次第では個性的な間取りも実現できる土地かも知れません。

しかしせっかく面白い土地を安く購入しても、そこで建ててくれる住宅会社が見つからなければ話にならない。

特に都市部の狭小地や変形地などは、どの建築会社でも同じように対応できる訳ではないので、施工実績を踏まえてしっかりと住宅会社の目ぼしを付けてから土地の選定を行いましょう！

また、旗竿地や変形地は確かに土地代が安い場合も多いですが、状況によっては建築費が膨らみ、トータル的に割高になる可能性も。

接地道路の幅員が狭すぎて工事車両が入れなかったり、上下水道管が敷設されてなかったりなど、購入する前の下調べがとても重要となります。

ポイント⑥

早い者勝ちに備えておくこと

土地の購入は何せ金額の大きな買い物なので決断には勇気が要ります。

しかし突然、目の前に好条件な土地が現れた時、そのチャンスを素早く勝ち取るためには常に多くの物件を比較検討して”見る目”を養っておかなければなりません。

また、せっかく購入を決めた好条件の土地が現れても、そこで初めて”ローン審査が通らない”となってはかなりの時間ロス。

家づくりを始めるなら、自動車やカードローンの借り入れは完済、またはできるだけ減らしておくなど、与信の通りを良くしておく事も重要です。

さらにいざ土地の購入となれば、決断してからおよそ一週間程度の間に手付金の支払いも必要。

それは土地代の10%程度か、あるいは50万円～100万円というケースが多いので、ひとまず相応の現金も手抜かりなく準備しておくべきです。

ポイント⑦

土地代も住宅ローンに含める際の要点

住宅を建てる前提の土地購入であれば、建築費と土地代を合わせて住宅ローンとして借り入れることが可能です。

ただし住宅ローンとは文字通り住宅に対して掛けられるローンであるのに対し、住宅建築に際しては土地の所有権を先に有してなければならないので、土地代については工事着工よりも先に支払う必要があります。

こういった場合は、希望に応じて分割融資やつなぎ融資を利用することも可能。

取り扱っている金融機関に限りがあるので個人で模索するには限界もありますが、住宅会社には土地購入に対応するローン提携も用意されてたりするので、遠慮せずに相談してみて下さい。

ローン審査には全体の計画と総額の把握が必須。
間取りプランや住宅仕様の検討と同時に、借入先となる金融機関の選定を進めておくと家づくりがよりスムーズ！

▼住宅ローンの仕組みと選び方について解説！

ポイント⑧

地盤の強度を事前に知る方法

地盤調査ができるのは、原則的に土地購入の決済が完了して所有権を得てからです。

周辺で施工実績のある住宅会社で家を建てるのであれば、過去の近隣データから大まかな地盤の良し悪しの判断も出来るので、どの程度の地盤改良が必要であるとか、費用はいくらぐらいかの目安が得られます。

ただし地盤は一軒一軒で異なるので近隣のデータを用いて良しとはならず、家を建てる際には改めて地盤調査が必要です。

また、自治体ごとに作成されているハザードマップは必ず確認しましょう！

警戒すべき大災害についてはそもそも地盤強度など意味を持たないほどの危険なエリアもあるので、避難経路や災害時の予測についてはしっかり把握して土地選びの参考に活用すべきです。

ポイント⑨

既存の建物がある土地の注意点

現況で古家がある場合、それは現状引き渡しなのか、建物解体費用を売主が負担してくれるのかについて、予算を左右する重要なポイント。

込み入った話がまだ難しい段階であれば、ひとまず建物解体の費用がいくらぐらいになるのか住宅会社に確認しておきましょう。

その上で土地購入への進展が見込まれる際に、売主に撤去費用を負担してもらえるか、あるいは撤去費用分の値引きが可能か尋ねてみるのも有効。

また、擁壁の体をなしていない現行法で不適格なブロック塀の解体や造り替えの費用についても、同様です。

さらに隣地との境界線がどこなのか、水道管の埋設はどこなのかについてもしっかり確認しておきたいところ。

登記簿と違う場合もあるので注意が必要です。

なお、腐食した水道管の交換費用や大きな庭石、枯れ井戸の撤去費用などについても、売主負担と買主負担の範囲を引き渡しの条件を記載する重要事項説明書に明記してもらいましょう。

ポイント⑩

建築条件付き土地の注意点

建築条件付き土地とは、指定の住宅会社で家を建てる約束のもとに売買契約がなされる土地のことを言います。

したがって、条件なしの土地と比べて価格的には割安なケースも多い印象。

なお、定められた期限内に指定された住宅会社と工事請負契約を結ばなければ、土地の契約は白紙に戻ってしまいます。

しかし「土地は気に入った、でも違うハウスメーカーで建てたい！」という場合もあるでしょう。

こういった場合、簡単ではありませんが交渉して土地価格に200万円～300万円を上乗せする事で建築条件付きを外せる可能性もあります。

ただし売主側の考えや判断にもよるところなので、例え応じてくれなくとも一切文句はなし！

まずは仲介会社を通じて尋ねて相手の反応を見てみるのが良いでしょう。

ポイント⑪

不動産広告の読み取り方

土地探しでは価格や面積にばかりに目が行っちゃいますが、不動産広告の物件概要には色んな情報が記載されているので、比較する際にはすべての項目を並べて検討しましょう。

なお、売りに出てから4～5ヵ月以上経過している土地は価格交渉のチャンスかも！

①私道負担・道路
敷地までの間に私道があってその負担を含むのか、または敷地に面する道路幅員は4M以上（建築基準法第42条第一項に準ずる道路）であるかなどの確認は必須。

②用途地域や建ぺい率・容積率
戸建住宅の建築に適した用途地域であるか、建ぺい率や容積率は希望する延床面積を確保できるかどうかをしっかりと見極めよう！

③その他特記事項
ガス管や上下水道が敷地に接地する道路まで届いているか、その他法令上の制限など見落としがないか、実際に家を建てる住宅会社と一緒に確認したいところ。

ポイント⑫

土地価格の相場を知る方法

土地価格を検討するには、そもそも買いたいエリアの相場や適性を知っておきたいところ。

実情的な販売価格はSUUMOやライフルホームズといったポータルサイトで確認できますが、それが相場より高いのか安いのかについては、国交省の公表データが参考になります。

①実勢価格がわかる
実際に取引された不動産価格を検索でき、所在地や土地面積、形状、前面道路の情報も合わせ一覧で確認可。

②地価公示がわかる
国交省による土地鑑定委員会が地価公示法に基づき年1回公示する各地標準の価格を確認する事ができ、実際の土地売買の際に価格決定の参考にされます。

ポイント⑬

優先順位を変えて対象範囲を広げる

もう既にご存知かと思いますが、
予算・場所・面積・道路面など全てに良好な条件を兼ね備えた土地には、たぶん出会えません。

「この前パスした物件、結局あれが一番良かったなぁ～」なんて事は土地探しあるあるです。

そこで、優先順位をもう1度確認しなおしてみることをおススメします！

ひとまず上記から4つ以上消すことが出来れば、土地探しに決着が付く可能性がぐんと高まります。

また、地価の高い土地が必ずしも良いとは限らず、安い土地が必ずしも粗悪とも限りません。

大事なのは家族がそこに楽しく住まうイメージを持てるかどうかであり、それが最優先にすべきポイントと成り得ます。

ポイント⑭

自治体で土地情報を探してみる

実は意外と知られていない、自治体には宅地情報が眠っている可能性があるという事実。

不動産取引はなぜか民間業者が主体と思われがちですが、市や県で管轄する分譲宅地もあったりします。

特に新興開発に力を入れている自治体は予定している分譲宅地の計画もたくさん。

それは概ね抽選であったりしますが、そもそも市報やHPをちゃんとチェックしてなければ参加も出来ません。

家づくりを始めたら住みたい街の自治体情報のチェックは小まめに行いましょう！

ポイント⑮

期限を決めて仕切り直してみる

これだけ細心の注意を払って、家族共同で一生懸命に土地探しをしてみても、なかなか良い物件に出会えない場合も多々あります。

子供が小学校に上がる前にとか、夫が転勤になるからとか、やたら急いで取り組んではみたものの、もしかしたら今は土地探しのタイミングじゃないかも知れません。

もっと早くに行動しておけば結果が違っていた可能性もありますが、家づくりにおける土地探しは信じられないくらい根気の要る作業です。

家づくりで家族の気持ちがバラバラになるくらいなら、ここら辺で1つ期限を決めて仕切り直してみるのもおすすめ。

ひとまずあと1ヶ月とか決めるなりして、それまでは悔いのないよう家族一丸となって取り組みましょう！

なお、家づくりで後悔しないためには、情報収集が大切！

なお、ハウスメーカーへ資料請求する際は、各社のHPから毎回個人情報を入力するのが面倒であれば、一括お取り寄せサービスが便利です！

まとめ：土地探しは疲れて当たり前！王道も裏技も一切なし！

家族の想いを整理して、予算に適った間取りを思い描いて、希望する土地に巡り合い、安心できる住宅会社と出会える、そんな奇跡の連続でしか成し得ないのが家づくり！

せめて物理的に「そこにある」不動産としての土地については、しっかりと予備知識を詰め込んで状況を掴みたい！

家づくりは急に始めると大変です！
はじめはゆっくりと準備期間を設けるのがおすすめ！