フラット35利用者調査で分かる年収別土地付注文住宅の相場

「注文住宅が検討できる年収っていくら!?」

「フラット35で借り入れる相場を知りたい！」

約7割の人が土地探しと一緒に始める注文住宅の新築一戸建て。

多くの人にとって、一生に一度の大きな買い物となるマイホーム購入計画では、まず相場を知りたい！という意見も多く、現状の収入で大丈夫かどうか心配な方も多いはず。

そこで参考になるのが、実際に土地代を含む新築一戸建ての住宅ローンを組んでマイホームを手に入れた人たちのデータです。

この記事では、2021年度フラット35利用者調査のデータを基に、住宅費用の総額や住宅ローン利用者の年収、月々の予定返済額などについて詳しく解説。

この記事を読むことで、土地代を含む注文住宅の購入価格の相場から、世帯年収別にこれからの新築一戸建てをシミュレーションすることが出来ます！

はじめに：2021年度フラット35利用者調査の概要について

フラット35は、全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構と提携して取り扱う、全期間固定金利の住宅ローンです。

この記事は、住宅金融支援機構が提供する「2021年度フラット35 利用者調査（2022年8月2日付）」のデータを参照しています。

• 対象期間…2021年4月から2022年3月
• 調査対象…住宅金融支援機構の承認案件（借換えを除く。）

資金融資区分	2021年度	2020年度
注文住宅 （土地別）	8,200件	10,161件
注文住宅 （土地付）	20,429件	23,892件
建売住宅	15,574件	19,691件
マンション	5,397件	6,657件
中古戸建	8,363件	8,341件
中古 マンション	7,914件	9,818件
合　計	65,877件	78,560件

土地の購入費用も住宅ローンに組み込んだ「土地付き」の20,429件は、注文住宅全体28,629件の71.3%に相当。

つまり、7割を超える人たちが注文住宅の検討をはじめた時点ではまだ土地を持っておらず、土地探しと同時に家づくりに取り掛かっているということが伺えます。

住宅ローン利用状況から読み取る！注文住宅を購入する費用の相場

各表のデータは、全国平均・首都圏・その他の地域で作成しており、その他の地域とは首都圏・近畿圏・東海圏を除く地域です。

一概には言えませんが、近畿圏の方は首都圏を、東海圏の方は全国平均のデータが近似値として参考になります。

なお、首都圏・近畿圏・東海圏は全国平均に大きく影響を及ぼしているので、注文住宅を地方で検討される方は全国平均よりも「その他の地域」の方が参考になるでしょう。

住宅費用の全国平均

項目	全国	首都圏	その他の地域
建築費 （万円）	3,011	2,912	3,069
土地代 （万円）	1,445	2,221	912
合　計 （万円）	4,456	5,133	3,981

土地の購入資金を含めた注文住宅の所要資金の合計は全国平均で4,456万円となり、2013年度以降、9年連続で上昇しています。

首都圏と近畿圏が建築費では全国平均を下回るものの、高額な土地代で合計金額の平均値を一気に押し上げている印象。

所要資金の合計比率（建築費：土地代）は、全国平均で「7:3」、首都圏で「6:4」、その他の地域で「8:2」という結果です。

家づくりで後悔しないためには、情報収集が大切！

なお、ハウスメーカーへ資料請求する際は、各社のHPから毎回個人情報を入力するのが面倒であれば、一括お取り寄せサービスが便利です！

土地購入の費用

項目	全国	首都圏	その他の地域
敷地面積 （㎡）	198.5	142.8	238.1
敷地面積 （坪）	60.2	43.3	72.2
土地代 （万円）	1,445	2,221	912
坪単価 （万円）	24.0	51.3	12.6

土地の購入費用については、調査対象件数と地価の高い首都圏・近畿圏が全国平均を大きく押し上げているように見受けられます。

もちろん、土地代は場所によるとしか言いようがありませんが、それでも表の平均値は参考になるので、検討している敷地面積（坪数）を掛け算すれば費用の相場がおおよそ掴めます。

ただし「その他の地域」については、首都圏・近畿圏・東海圏を除いた平均でしかないので、たとえば人口10万人以上の地方都市ならば、実際には数値の2割増し程度の地価も見込まれるでしょう。

▼土地探しと一緒に始める家づくりはこちらで詳しく解説しています。

建物の建築費用

項目	全国	首都圏	その他の地域
住宅面積 （㎡）	111.4	107.2	112.8
住宅面積 （坪）	33.8	32.5	34.2
建築費 （万円）	3,011	2,912	3,069
坪単価 （万円）	89.1	89.6	89.7

あくまでどれも平均値でしかないですが、建築工事費に関しては驚くほど大きな差は感じられません。

首都圏よりも地方の方が土地代が安い分、建物にかける費用の割合を多くできる傾向にありますが、建物の形状や仕様によって一概には言えない部分も多々あるので、参考程度に。

なお、「2021年度フラット35利用者調査」のデータにある住宅面積とは床面積のことを指していますが、それが延床面積なのか施工面積なのか明確な記載はありません。

▼注文住宅の見積書内訳・比率はこちらで解説。

自己資金と住宅ローン比率

項目	全国	首都圏	その他の地域
手持ち金 （万円）	412.3	508.7	354.6
融資金 （万円）	3,840.6	4,372.1	3,465.1
その他の資金 （万円）	202.6	251.8	160.6
合　計 （万円）	4,455.5	5,132.6	3,980.3
自己資金比率	13.8%	14.8%	12.9%

家を建てるのに必要なお金の支払いは、自己資金＋住宅ローンで考えるのが一般的。

自己資金には預貯金などの手持ち金の他、その他の資金として両親からの融資や他の金融機関からの借入が挙げられます。

データからは、やはり首都圏が全国平均を押し上げる結果となっています。

なお、自己資金は住宅購入における総額の2～3割は準備したいところですが、預貯金のすべてを住宅ローンの頭金に充ててしまうとその後の生活が不安になるので注意が必要。

1. 自己資金
   現金を必要とする各種申請の手数料や諸費用、税金の支払や住宅ローンの頭金などに充てる。
2. 住宅ローン
   年収や年齢などから審査を受けて借り入れる資金で、主に土地代や本体工事費に充てる。

▼住宅ローンの選び方についてはこちらで解説！

月々の予定返済額

項目	全国	首都圏	その他の地域
予定返済月額 （万円）	12.44	14.23	11.16

月々の予定返済額についても首都圏が全国平均を押し上げているので、地方で注文住宅を検討されている方は「その他の地域」参考になるでしょう。

なお、データ参照元には特に記載がありませんが、月々の予定返済額とはボーナス払いも均等に割った額であり、利息も含まれた金額であると推察。

世帯年収の比率

世帯年収	注文住宅	土地付注文住宅
400万円未満	22.2%	12.4%
600万円未満	40.7%	43.7%
800万円未満	20.7%	24.3%
1000万円未満	8.4%	10.9%
1200万円未満	3.5%	4.3%
1200万円以上	4.5%	4.5%
世帯年収平均	602万円	639万円

世帯年収とは、申込者本人の年収と収入合算者の年収合計を表します。

フラット35の住宅ローンを新たに利用した人の世帯年収の割合は上表の通り。

ほとんどの世帯が該当すると思われる800万円未満合計の割合は、注文住宅（土地別）で83.6%、注文住宅（土地付き）で80.4%を占めます。

▼自分にあった借入・返済プランはお金のプロであるファイナンシャルプランナーに相談するのが一番です。

住宅ローンを前提に注文住宅の家づくりを始める予算の決め方

住宅ローンが借金である以上、「自分はいくらの住宅ローンを組めるのか」というよりも、「自分はいくら返済することが出来るのか」というアプローチの方が健全です。

住宅ローンの返済で後悔しないよう、しっかりと検討しましょう。

総返済負担率について

項目	全国	首都圏	その他の地域
総返済負担率	24.9%	25.8%	23.9%

住宅ローンでいくら借り入れできるかは、勤務先や勤続年数、収入などから金融機関側が総合的に判断しますが、融資可能額は各金融機関によって異なります。

審査の過程の中では、特に年収に対する総返済額の割合である総返済負担率が重要！

たとえばフラット35の総返済負担率は、世帯年収400万円未満の場合は30%以下、世帯年収400万円以上の場合は35%以下と定めていますが、これには自動車ローン等のその他返済も含まれるので注意。

というよりもっと注意すべき点は、仮にこれを真に受けて35年ローンを組むと、めちゃめちゃ多額の借金が出来ちゃうということ。

総返済負担率35%は金融機関側が審査で用いるだけで、実際には20%〜25%の適用範囲となります。

借入可能額と返済可能額を混同しちゃうと、住宅ローン地獄へまっしぐらかも知れません。

借入可能額と返済可能額

前述の「2021年度フラット35利用者調査」のデータにもある通り、総返済負担率は20%台前半に抑えることで現実的な返済計画が立てられます。

実状にそぐわない借入可能額と返済可能額で物件の購入を決めたりしても、実際に希望通りの融資が通らない可能性もあります。

そこで、住宅ローンの借入可能額の目安を知ることが出来る「モゲチェック」がおすすめ。

「モゲチェック」なら年齢や勤務状況、家族構成などの情報を入力するだけで、現状の年収でいくらの物件が買えて、いくらまで借り入れ出来るのかを判定してくれます。

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住宅購入は若いうちにローンを組むか、頭金を貯めてからにするか？

自己資金を貯める期間についての議論は、昔からずっと続いていて、正解は未来からの結果論でしか導き出せません。

どちらにもメリット・デメリットがあるので、自己資金を貯める期間については自分にあった選択肢を模索しましょう。

早期住宅購入のメリット・デメリット

暮らしの中で大きな負担を占める住居費は、賃貸でも持ち家でもいずれ必要な生活費です。

注文住宅であれマンションであれ、あるいは中古物件の購入であれ、マイホームの早期取得の最大のメリットは住居費の節約という点。

頭金を貯め込んでいる間にも家賃がかかる訳ですから、早くに持ち家を取得するのはアリでしょう。

また、住宅ローン減税によって、年末時点の住宅ローン残高の0.7%を最大13年間にわって所得税・住民税から税額控除が受けられるので、所得の多い現役世代に多大な恩恵があります。

一方、若いうちは収入が少ない場合も多く、住宅ローンの借入可能額も少なくなるので、理想とするマイホームが建てられない可能性も高いです。

それでも何とか大金を借り入れたとしても、住宅ローンの返済期間が長くなり、金利負担も含めた借入額が多くなるというデメリットも。

後期住宅購入のメリット・デメリット

自己資金（頭金）を十分に貯めてから住宅を購入する最大のメリットは、住宅ローンの借入額を抑えられること。

借り入れる総額が少なければ、返済期間を短くすることが可能で、金利負担も大きく減らすことが出来ます。

しかし、人生において住宅購入を後ろ倒しにすればするほど、住宅ローン減税の恩恵が少なくなるというデメリットもあります。

また、賃貸住まいであれば頭金を貯め込んでいる期間も家賃が発生するし、その間に住宅価格の高騰や金利上昇をもって、気づいた時には住宅ローンなどとても組めない状況に陥る可能性も。

【世帯年収別】土地代を含む注文住宅の購入予算シミュレーション

ここでは世帯年収別に、どんな注文住宅をイメージすべきかを検討します。

なお、住宅ローンの支払いが生活を圧迫しないように総返済負担率を20%で算出し、返済期間は35年としてみました。

実際には、35年間ずっと収入が一定とも限らないので、あくまで目安にして下さい。

また、いすれのシミュレーションにも自己資金は見込んでいないので、実際にはどれだけ貯金できているかもポイント！

さらに融資率については考慮していません。

実際の予算は、最終的に金利分を差し引いた金額になります。

世帯年収400万円代～

世帯年収400万からの注文住宅はかなりシビアで、ほぼ地方郊外での検討となるでしょう。

それでもイメージ①のように土地を安く購入できれば、ハウスメーカーで建てる事も視野に入ります。

住まう家族構成によっては、ちょっと狭いと感じる床面積ですが、間取りの工夫で快適なマイホームとしたいところ。

金利次第では建築費を1,000万円台前半に抑えるか、総返済負担率を上げるかの検討が必要になってきます。

世帯年収500万円代～

世帯年収500万からの注文住宅はかなり現実的で、大手ハウスメーカーでの検討も十分に可能ですが、それでも地方郊外での家づくりが基本となるでしょう。

イメージ①の住宅床面積32.2坪は十分な家づくりが可能ですが、土地の購入資金700万円はまだまだ限られた場所を指します。

イメージ②は土地代の比率を上げる分、建築費が減って建てられる床面積が減少しますが、様々なアイディアで十分に快適な住まいを目指せます。

世帯年収600万円代～

世帯年収600万円からの注文住宅ともなると、臨機応変に建築費と土地代の比率を変えることも可能で、大手ハウスメーカーで検討するか、市街地に近い場所に土地を購入するかも選べます。

しかし、後悔しない家づくりのコツは、あまり建物を大きくしすぎないこと！

もし十分に暮らせる土地と建物が手に入るのであれば、金利負担にも考慮して床面積を減らすなど、建築費用を抑えて借入総額を少なくする事をおすすめします。

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まとめ：フラット35利用者調査で分かる年収別土地付注文住宅の相場

住宅金融支援機構が提供する「2021年度フラット35 利用者調査（2022年8月2日付）」のデータを参照して、これから注文住宅を検討する人にとって少しでも役に立つよう、様々な検証をしてみました。

住宅ローンにはフラット35の他に、各金融機関が展開する変動金利タイプもあります。

注文住宅で家づくりをはじめるなら、後悔しないよう、根気強く沢山の情報収集をしましょう！

そして情報を整理して、家族と共有してこそ、次の行動へ移るための正しい選択肢が得られます！