注文住宅の見積書｜諸経費に含まれるもの・含まれないもの

「頭金ないからフルローン組むけど、大丈夫だよね!?」

「家は完成してから住宅ローンで払えば良いんでしょ？」

家を建てるのに頭金ゼロは、実質的に家を建てられないと思った方が良いです。

なぜなら、土地の手付金や地盤調査費、請負契約の収入印紙代などは、住宅ローン申し込みと審査のタイミング的にローンに組み込むことが難しいから。

それでも家を建てたい場合、事前に必要なお金を別のところ（例えば金利の高いフリーローン）で50～100万円くらい借入なければなりません。

自己資金は最低でも150万円くらいは持ってないと、家は建てられないと言われる所以です。

この記事では、家を建てるにあたって住宅ローンには組み込まれみにくい「諸経費」について解説。

この記事を読むことで、家づくり・注文住宅において現金での準備が必要となる項目を知ることが出来ます。

注文住宅の見積書「諸経費」の内訳比率は約10%！

諸経費とは見積総額のおよそ1割を占める本体工事や付帯工事を進める為に必要な手続きに係る費用。

例えば、地盤調査や確認申請に必要な手続きがこれに該当します。

また施主側の負担を軽減するため、住宅会社が業務の一環で関わってくれる手続きとして、住宅ローン申請や火災保険等の手続き、不動産登記費用や不動産取得税、固定資産税などの税制対応なども諸経費に含まれます。

なお、申請や手続きに係る費用は現金で行う場合がほとんどです。

収入印紙などはクレジットカードやスマホのキャッシュレス決済等での購入はできないので、現金が必要な科目については、その金額を準備する日程について、事前に住宅会社の担当者と確認しておく事が大切。

▼本体工事費についてはコチラの記事で解説！

▼付帯工事費についてはコチラの記事で解説！

注文住宅の見積書「諸経費」の主な内訳は３項目！

本体工事や付帯工事については間取りプランや宅地状況など、施主側の選択や努力、工夫などで一定の予算削減を図れる要素も多々ありましたが、諸経費については住宅を建てる際に必要となる申請や税制における経費なので、避けては通れない範囲です。

また、諸経費の科目に必要となる金額・代金は、概ね現金のみであるという点に注意し、住宅会社の担当者と「いつまでに、いくら準備するのか」について、しっかりと打ち合わせをしておきましょう。

そして、家づくりの資金計画で失敗を防ぐためには、諸費用の相場を知ることも大切です。

注文住宅の見積書「諸経費①」土地の取得時に必要な諸費用

土地取得にかかる諸費用には、仲介手数料や登記費用などをはじめ、固定資産税や都市計画税、印紙税など、各種税金の支払いが必要になります。

土地取得にかかる諸費用①

仲介手数料

土地を仲介する不動産業者に対して支払う手数料です。

例として、売買価格400万円を超える場合は「土地価格 × 3％＋6万円 」（+消費税）といった計算式。

土地取得にかかる諸費用②

登記費用

不動産登記は、不動産を購入・取得した際に住所や面積、建物の構造等や権利関係（所有権、抵当権等）を明確にするために必要な手続きです。

ローンを組む方は、借入額に対して抵当権設定登記が必要になります。

軽減措置適用の相場として、「土地の評価額×1.5％」といった計算式。

土地取得にかかる諸費用③

固定資産税・都市計画税

固定資産税は「固定資産」とされる土地や家屋、償却資産などに対してかかる税金で、

都市計画税は、市街化区域内に土地や家屋を持っている人に毎年課される市町村税（東京23区の場合は都税）です。

軽減措置適用の相場として、「土地の評価額×1/2×3％」といった計算式。

土地取得にかかる諸費用④

印紙税

土地の取得に際し、土地売買契約書に貼る印紙代です。

軽減措置適用の相場として、1,000万〜5,000万円の土地の場合は1万円の印紙代といった感じ。

注文住宅の見積書「諸経費②」住宅の建築時に必要な諸費用

注文住宅の建築時に印紙税や登記費用など、必要に応じて支払わなければならない諸費用です。

住宅建築時にかかる諸費用①

地盤調査費

土地が宅地として十分な強度を持っているのか、指定機関による地盤試験を行って確認します。地耐力など、数値で客観的に判断できるので、安心感を得る事が出来ます。

尚、建物がどんなに耐震性能に優れていたとしても、地盤が軟弱では全く意味がありません。費用は試験方法に依って異なりますが、およそ15～30万円くらいです。

住宅建築時にかかる諸費用②

登記費用

建物の所有権を登記する際の登録免許税で、住宅取引時に必要となる「所有権保存登記」と、住宅新築時に必要となる「建物表題登記」とがあります。

司法書士の手続きとなる場合も多いですが、相場として「建物の評価額×（1％～1.5％）」といった計算式か、8万から10万円程度が相場。

なお、住宅ローンを組む場合は、土地に抵当権を設定する費用が別途かかります。

住宅建築時にかかる諸費用③

印紙税

建築工事請負契約を締結する際に必要な税金です。

軽減措置適用の相場として、1,000万〜5,000万円の土地の場合は1万円の印紙代です。

住宅建築時にかかる諸費用④

水道加入金

水道加入金は、新しく建物を建てる場合や、水道メーターの口径を大きくする工事を行う場合など、給水装置工事を申込む場合に支払うもの。

配管敷設の現況や市町村によりけりで、数万円から数十万円まで様々。（2万円弱～70万円前後まで）

注文住宅の見積書「諸経費③」住宅ローン契約時に必要な諸費用

住宅ローン契約時には、「金銭消費貸借契約書」を締結するための印紙税や融資手数料が必要です。

さらに住宅ローンを組むに際しては、保証料や登記費用、火災保険料（地震保険）等の支払いも必要です。

住宅ローン契約時にかかる諸費用①

保証料

保証会社に支払う費用です。

一括で払う場合の目安は、「借入額×2％」（+消費税）といった計算式。

万が一、住宅ローンを支払えなくなった場合、保証会社が代わりに金融機関へ支払いをしてくれますが、債権が保証会社へ移管するだけで、借金がチャラになる訳ではないです。

住宅ローン契約時にかかる諸費用②

抵当権設定登記の費用

金融機関がもしも住宅ローンを回収できないと判断した場合に、土地や建物を差し押さえるために設定します。

軽減措置適用の相場として「借入額×1％」といった計算式です。

住宅ローン契約時にかかる諸費用③

火災保険の加入料

住宅ローン適用の条件には、火災保険加入という項目があるのが一般的。

最長10年を想定した相場は、20～40万円くらいですが、補償額や補償内容によって様々あります。

住宅ローン契約時にかかる諸費用④

地震保険の加入料

住宅ローンの種類によっては、火災保険のオプション「地震保険」への加入も条件にしてる場合も。

仮に建物価格（上物価格）を2,000万円とすると、10万円程度が目安となります。

住宅ローン契約時にかかる諸費用⑤

その他

・住宅ローン手続きの事務手数料
・団体信用生命保険加入の事務手数料
・他

まとめ：諸経費に含まれるもの・含まれないもの

既存の家屋解体工事や水道管引込工事費用など、「工事」となるものは「付帯工事」に含まれます。

なお、上棟式や地鎮祭などの式典費用は、注文住宅の請負契約に関する「諸経費」には含まれませんが、ハウスメーカーや住宅会社によってはその項目がある場合も。

その他、見積書に書いてある項目で分からないことは、必ず担当者に全部聞いて納得することが大切です。

家づくりは急に始めると、お金も急に必要になります。

したがって憧れや理想に踊らされずに、注意深く自分や家族の現状を確認しましょう！

そしてゆっくりと、徐々に加速するようなイメージで家づくりを始めることをおすすめします。

まずはじっくり、最近の家づくり事情を調べるなりして、興味ある情報を家族と共有するところから始めるのことが、後悔しない家づくりのたった1つのコツ！